서울과 수도권 주택 문제가 다시 폭발했다. 집값은 좀처럼 잡히지 않고 공급은 멈춰서면서 시장은 불안정한 숨 고르기를 반복 중이다. 정부가 이번에 꺼낸 해법은 단순한 숫자 나열식 계획이 아니라, 실제 착공과 입주까지 이어지는 ‘실행력’이다. 2030년까지 수도권에만 135만 호, 연평균 27만 호에 달하는 대규모 공급을 추진하겠다는 목표는 1기 신도시가 매년 하나씩 생겨나는 규모다. 김윤덕 국토교통부 장관은 “명운을 걸고 확실한 신뢰를 보여주겠다”는 발언으로 강한 의지를 드러냈다.

이미 시장은 위험 신호를 보내고 있다. 2022년 이후 착공 물량은 급감했고, 공급절벽은 뚜렷해지고 있다. 여기에 글로벌 금리 인하 기대와 유동성 증가가 맞물리면서 서울과 수도권 중심의 가격 변동성이 확대되는 상황이다. 정부가 단기적 가격 억제책이 아닌 공급 기반 자체를 다시 세우겠다고 나선 배경이다.

이번 대책의 핵심은 세 갈래로 나뉜다. 첫째는 공공택지 활용 방식 전환이다. LH가 조성한 공공택지는 더 이상 민간 매각 대신 직접 사업 시행으로 전환된다. 민간 건설사의 브랜드와 기술을 끌어오되 공급 속도와 방향은 정부가 장악한다는 의미다. 여기에 용적률 상향, 상가용지 전환 등을 통해 7만5천 호 이상 추가 공급을 목표로 한다.

둘째는 도심 유휴부지와 노후시설 재탄생이다. 노후 공공임대주택은 고밀 재건축으로 2만3천 호 이상을 공급한다. 사용하지 않는 공공청사와 국공유지는 특별법으로 묶어 주택과 생활 SOC가 결합된 복합단지로 바꾸고, 저출산·고령화로 기능을 잃은 학교용지는 원칙적으로 주택용도로 전환한다. 재건축·재개발 규제 완화, 공공재개발 용적률 인센티브 확대, 주민 제안 방식 도입 등을 통해 정비사업의 속도와 사업성을 동시에 끌어올리겠다는 계획도 포함됐다.

셋째는 수요관리와 거래질서 확립이다. 규제지역 담보인정비율(LTV)은 50%에서 40%로 줄고, 유주택자의 전세대출 한도는 2억 원으로 축소된다. 국토부·국세청·금융위·경찰청이 참여하는 합동 조직이 새로 꾸려져 편법 증여, 탈세, 투기성 자금 유입을 집중 단속한다. 강남4구와 마용성 등 고가 아파트 밀집 지역은 초고강도 모니터링 대상이 되고, 외국인 투기성 거래에 대해서도 다단계 세무조사가 예고됐다.

부처별 역할도 구체적으로 나뉜다. 국토부는 공급 실행을 직접 지휘하고, 기획재정부는 가계부채 관리와 시장 모니터링을 강화한다. 국세청은 부동산 탈세 근절에 초점을 맞추며, 국무조정실은 규제 개선과 범정부 조율을 담당한다. 모든 라인을 동원해 ‘청사진’에 그치지 않겠다는 점을 강조한 것이다.

시장의 반응은 여전히 냉정하다. 공급 계획은 수없이 발표됐지만 지자체 협의 지연, 민원 충돌, 금융 여건 악화로 실제 분양까지 이어지지 못한 사례가 적지 않았다. 이번에도 실행으로 이어지지 못한다면 ‘숫자 부풀리기’에 불과하다는 비판이 거세질 수 있다. 금융 지원이 병행된다 해도 고금리 기조와 대출 심사 강화라는 현실적 장벽은 남아 있다.

궁극적으로 문제는 주거 안정이다. 무주택자와 청년층이 더 이상 주거 불안에 흔들리지 않도록 제도적 장치가 마련돼야 하며, 공급·금융·세제 정책이 맞물려야 효과가 나온다. 이번 ‘주택공급 확대방안’은 단순한 공급 대책이 아니라 주택정책 전반의 구조를 흔드는 강도 높은 개편이다. 시장의 불신을 희망으로 바꿀 수 있을지, 정부의 실행력이 시험대 위에 올랐다.